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  • 地產總理對樓市調控措辭升級具體措施緊隨其蹭飛

    時間:2021-03-26 02:28:55 來源:加格達奇環保廠家 瀏覽量:1

    地產:總理對樓市調控措辭升級 具體措施緊隨其后 類別: 機構: 研究員:

    [摘要]

    4月14日,溫總理主持召開國務院常務會議部署十大工作,提出“堅決遏制住房價格過快上漲”。

    分析要點:

    如肖形的青銅羊尊溫總理在人大會議、多次的國務院常務會議等場合對房地產的調控措辭不斷升級。

    09年12月14日,國務院常務會議上溫總理提出“國四條”,重點是“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。

    10年1月10日,國“十一條”,要求各地方“穩定市場預期、加大差別化信貸政策執行力度,二套房貸款首付款比例不得低于40%,繼續實施差別化的住房稅收政策,對房價上漲過快的地區和城市要進行重點督查”。

    10年 月6日溫的政府工作報告提出,“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”,“本屆政府任期內使房價能夠保持在一個合理的價位”。

    但從10年1季度全國商品房價較09年4季度上漲6.9%,部分城市房價過快上漲的勢頭非但沒有遏制住,反而帶動二三線城市的房價全線上漲。

    2010年4月14日,國務院常務會議上溫總理提出“一些推動價格上漲的因素在顯現,……,特別是部分城市住房價格過快上漲的問題比較突出;財政金融潛在風險不容忽視”、要把“管理通脹預期”作為“宏觀調控的核心”。要“堅決遏制住房價格過快上漲(這次提的不是部分城市)。措施是,“實行更加嚴格的差別化住房信貸政策,抑制投機性購房。加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策?!睆慕诘氖袌鰝髀劶把胍?、人民社論等對地價、房價過快上漲的連續報道來看,這次國務院常務會提出的“實行更加嚴格的差別化住房信貸政策,制定合理引導個人住房消費的稅收政策”的具體措施的出臺可能緊隨其后。

    政策展望與對市場的影響分析:

    我們預計,接下來,政府將從信貸和稅收等兩方面來調控房價。1、更加嚴格的差別化住房信貸政策:商業銀行將大幅度提高二套房貸的首付比,利率也將提高;公積金貸款可能不再受理二套房貸的申請。2、制定出臺合理引導個人住房消費的稅收政策:結合國外的經驗,房產稅(或物業稅)是引導個人住房消費的最有效的稅收手段。

    二套房貸的首付大幅度提高將直接影響住宅的需求。首付二成可以使資金杠桿放大到5倍,而首付提高到五成則資金杠桿只能放大2倍,而首付五成以上資金杠桿就更小,此政策對市場的需求影響較大。從幾次調控的經驗看,2007年出臺的二套房貸政策對抑制房地產市場的需求影響最明顯。2008年底也正是因為放松了二套房貸才使2009年的房地產持續繁榮。此次強調更加嚴格的差別化住房信貸政策,對市場的影響不可忽視。

    房產稅(或物業稅)對房地產的影響取決于稅率,如果稅率達到1%左右,對當前的房地產市場影響將十分巨大,因為現在的租金收益率只有2%左右,有些物業只有1%的收益率,剔除物業稅和物業管理支出,則業主沒有收益。日本在1990年之后推出物業稅導致房地產投機迅速降溫,前車之鑒可以參考。

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